На вопрос Берии сможет ли Курчатов сделать бомбу, последний ответил: "Будут деньги - будет бомба, не будет денег - не будет бомбы".
Любое большое дело начинается с малого. Задача физической и организационной перестройки страны очень масштабна и комплексна, и попытка решить ее "навалом", сразу и быстро, может привести к провалу. По-моему, началом этого дела может стать строительство пилотной городской агломерации, которая станет экспериментальным полигоном для отработки соответствующих технологий и алгоритмов.
План строительства агломерации
Для строительства относительно большой агломерации необходимо:
- выделить 2 - 4 административных района общей площадью порядка 3 тыс. км2;
- создать там Агломерационную область или Особую федеральную территорию (пусть даже не в качестве субъекта федерации, а в виде нового административного образования, введенного Указом Президента РФ и выделенного в рамках существующего субъекта РФ по договоренности с его руководством и по результатам регионального референдума);
- принудительно выкупить у собственников земли сельскохозяйственного назначения и перевести их в земли поселений, промышленности и т.д., также - перевести часть земель лесного фонда, водного фонда и земли запаса в земли поселений, промышленности и т.д. (п.5 ст.2 N 172-ФЗ от 21.12.2004);
- сформировать Администрацию и замкнуть на нее судебную и правоохранительную власть в области/территории;
- создать частную (акционерную) Областную Градостроительную Корпорацию, которая получит монополию на строительство жилья в области/территории,
- сформировать Внебюджетный фонд для создания инженерной и социальной инфраструктуры, городского хозяйства, формирования городской среды (финансирование - из федерального бюджета или из иных источников),
- оставлять в области/территории основные налоги (включая пропорциональную часть НДС, НДФЛ, налога на прибыль организаций и т.д.).
Разумеется, эта новая область/территория должна занимать "инклавное" положение внутри страны, без выхода на гос. границу РФ (ну, разве что на морскую можно) и не должна представлять собою национальный субъект.
Команда
Вести проект должна двусоставная команда, работающая в рамках частно-государственного партнерства нового уровня и состоящая из:
- команды Главы агломерационной области
и
- команды Областной Градостроительной Корпорации.
Зачем?
Потому что иначе невозможно построить комплексную, разнородную по своей сути, Команду и связать ее общим интересом, сделать командой единомышленников.
Руководитель «Агентства городского развития «Умный город» Павел Жданов:
«Мы проводили много исследований и для себя сделали вывод, что - начиная со страны в целом и заканчивая конкретным маленьким городом - ключевая проблема заключается в том, что нет достаточного количества людей, которые мыслят одинаково и делают что-то одинаково. Сегодня ключевая проблема заключается в том, что в стратегии развития не сформулированы задачи. Ключевая роль регионов – когда «рельсы» участников того или иного процесса «не сходятся», регион должен разработать такую стратегию внедрения определенных решений, чтобы и у властей, и у тех, кто обладает капиталом, было желание профинансировать конкретный проект. У нас нет готовых решений и поэтому все зависит от того, какие решения принимают лидеры."
Земля
Стоимость земли под застройку в новом городе должна быть минимальной, чтобы не раздувать стоимость недвижимости там. В нормативном акте должен быть зафиксирован принцип: стоимость земли не должна быть выше затрат на ее отчуждение и подготовку (сведение и корчевка леса - для лесных территорий, с поправкой на прибыль от реализации спиленной древесины, либо затраты на компенсацию собственникам земель сельхозназначения - если в черту города включаются бывшие сельхозугодья).
Строительство
У Областной Градостроительной Корпорации должна быть монополия на проектирование и строительство в Агломерационной области. Строительство и недвижимости и инфраструктуры в пилотной агломерации должно быть выведено из под действия закона о госзакупках 44-ФЗ.
Почему монополия? Потому что именно монополия снижает издержки - на закупки, на вход и выход с рынка, на рекламу и конкурентную борьбу и т.д. При этом, главный недостаток монополии - плохое соотношение "цена - качество" - не сможет проявиться в предложенной схеме, ибо попробуйте продать плохое жилье по завышенной цене в новом городе - я посмотрю много ли у вас будет желающих купить его, переехав с обжитого места...)))
Конкуренция, в данном случае, в действительности, будет иметь место, просто она будет осуществляться не в масштабах нового города, а в масштабе региона/страны. То есть, конкурировать новые города и строящие их Корпорации будут с уже существующими городами.
Важно
Гос администратор - глава области - и члены его команды получат возможность легально получать как часть прибыли со строительства, так и часть прибыли с последующей хоз деятельности в Агломерационной области. Это возможно сделать в рамках системы "Ассоциация собственников", разработанной в Центре регионального развития СЗИУ РАНХиГС при Президенте РФ под руководством д.э.н. С.Ю. Андреева. Такая система хороша тем, что позволяет поощрять в материальном плане чиновников на базе действующего законодательства, не требуя изменений в нем.
В итоге
Такая схема сделает развитие агломераций (и страны в целом) крайне выгодным делом как для управленцев и специалистов, так и для народа, а также для бизнеса. Фактически, это будет мирная революция, которая довольно быстро преобразит Россию в развитую державу 21 века.
Реалистичность проекта
Строительная отрасль России если и не вошла в кризис перепроизводства, то затормозилась. Таким образом, если в стране будет создан дополнительный спрос на жилье и прочую недвижимость, строители сумеют его закрыть, поправив, заодно, свое положение. То есть, сконцентрировать в строящейся агломерации, скажем, около 2,5% строительных мощностей РФ (2 млн. м2 жилья в год) и дать им гарантированный сбыт - не проблема, а напротив, решение проблем строительной отрасли.
2 млн. м2 жилья в год - это 50 тыс. новых жителей ежегодно. За 20 лет, при таких темпах, население агломерации достигнет 1 миллиона. (Но в реальности, скорее всего, быстрее - сработает принцип "снежного кома".)
Все, что нужно - это организация проекта, хотя бы частично - новая нормативная база, плюс финансирование.
Финансирование
Общая стоимость нового жилья (2 млн. м2 в год) может составить порядка 3 млрд. шв. фр. Из них около:
- 1 млрд. шв. фр. составят первоначальные взносы и собственные средства покупателей,
- 2 млрд. шв. фр. - ссуды.
Из них, порядка:
- ипотечные ссуды гражданам: 1 млрд. шв. фр. в год.,
- ипотечные ссуды Администрации/органу местного самоуправления на строительство муниципального жилья: 1 млрд. шв. фр. в год.
Необходимый объем ссуды Администрации на создание социальной, транспортной, инженерной и прочих инфраструктур может составить порядка 1 млрд. шв. фр. в год.
Также будет необходим кредит (на старте проекта) Областной Градостроительной Корпорации, на финансирование основных и оборотных средств, скажем, в размере 2 млрд. шв. фр.
Плюс, конечно, потребуются кредитные ресурсы на создание Общинной корпорации. Скажем, 2 млрд. шв. фр. (10 - 20 тыс. рабочих мест) в год.
Речь идет о создании базового работодателя для жителей агломерации - вертикально-интегрированной межотраслевой корпорации, которая могла бы работать в сферах связанных со строительной техникой и оборудованием, стройматериалами, глубокой переработкой леса, машиностроением, пищевой и прочими отраслями.
Итого ссуды:
7 млрд шв. фр. на старте плюс по 5 млрд. шв. фр. в год (начиная со второго года). Они должны предоставляться ЦБ (в рублях, разумеется) по ставке не выше 0,5% годовых.
Таким образом
Надо понимать, что это будет, по сути, экспериментальная территория с особым статусом, предназначенная для обкатки новых технологий: производственных, управленческих, финансовых.
Малый проект лучше чем никакого
В принципе, для начала можно было бы поставить и менее масштабную задачу, построив меньший, чем описан выше, город. В таком случае, и необходимые для проекта ресурсы могут быть уменьшены против заявленных выше. Также может быть сокращен и объем необходимых новаций (например, не обязательно создавать агломерационную область, а также не обязательно менять межбюджетные отношения).
Да, в таком случае проект и по объемам строительства и по характеру новаций будет гораздо скромнее. Но если иначе не получится, то на это пойти можно. Поскольку пусть хоть какое то движение к цели, все же, лучше чем его полное отсутствие.
На главную страницу блога
