mrpumlin (mrpumlin) wrote,
mrpumlin
mrpumlin

Category:

Преобразование России путем строительства и реконструкции агломераций

Все материалы данного блога предназначены для лиц старше 18 лет (18+)


Исходные


- Жилья в стране не хватает
- Денег у людей относительно немного
- Огромные просторы не заселены
- Экономике требуется некий "локомотив" для увеличения темпов роста


Городские агломерации


Эти проблемы, причем, в комплексе, решаются путем развития уже существующих и строительства новых городских агломераций. Поскольку уже сегодня большинство населения РФ живет в агломерациях - существующих и формирующихся - проект предусматривает, прежде всего, их развитие: перепланировка, перестройка центров городов, строительство новых пригородов, а также новых малых городов и поселков в рамках агломераций.

Как известно, городская агломерация - это компактное скопление населённых пунктов, главным образом городских, местами срастающихся, объединённых в сложную многокомпонентную динамическую систему с интенсивными производственными, транспортными и культурными связями. Бывают моноцентрическими, сформировавшимися вокруг одного крупного города-ядра, и полицентрическими, имеющими несколько городов-ядер (конурбация).

Близость населённых пунктов, как правило, даёт так называемый агломерационный эффект - экономическую и социальную выгоду за счёт снижения издержек от пространственной концентрации производств и других экономических объектов в рамках агломерации.

Хотя некоторые агломерации будут создаваться на пустом месте, все же, чаще это будут агломерации на базе существующих городов: областных и краевых центров, столиц республик, а также некоторых районных центров. Они будут развиваться путем строительства новых небольших городов вокруг основного, опорного города (или вокруг основных городов конурбации), а также путем включения в агломерацию ближайших районных центров и прочих поселений. Связывая их разветвленной сетью коммуникаций.

Причем, плотность населения в существующих городах лучше сокращать, постепенно, за десятилетия, переселяя его в новые пригороды и малые города/поселения агломерации, по выбору жителей. Что вполне реально сделать на добровольной основе, по-моему, если предложить жителям городов более качественное жилье по более низкой цене и более развитую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру в новых городах и пригородах.


Величина агломерации


Под малой я подразумеваю такую агломерацию, население которой составляет менее 250 тыс. жителей. Под средней - от 250 тыс. до 1 млн. Большой - от 1 до 3 миллионов. Сверхбольшой - более 3 млн.


Средние и большие агломерации


Большинство населения агломераций я предлагаю сосредоточить в средних и больших агломерациях.
Потому что число таких агломераций, с одной стороны, может быть достаточно велико (что важно для более равномерного расселения в РФ), а с другой, такая агломерация уже может предложить жителям изобилие разнообразных рабочих мест, разнообразие учебных заведений (прежде всего, высших и средних специальных) и какую-никакую культурную и спортивную жизнь. Что принципиально важно для современного человека.

Именно такая схема - город (центр) с населением в нескольких сот тысяч (до миллиона) жителей плюс масса небольших городов по периферии - позволит выбрать желаемый стиль жизни и тем, кто хотел бы жить в многоэтажном классическом городе и в малоэтажных пригородах с невысокой плотностью застройки и даже тем, кто предпочел бы жить в небольших поселках-деревнях (на самой периферии агломерации) и, при этом, иметь под боком нормальную школу, поликлинику, детский сад и ясли, магазины и кафе, спортзал и бассейн, относительно недалеко - подстанцию скорой помощи, пожарное депо, опорный пункт полиции а также в течение получаса добраться до больших торговых центров, кинотеатров, в течение часа - стадиона, аквапарка, аэропорта, жд- или автовокзала, высокотехнологичных медцентров, ВУЗов и т.д. и т.п.

Видимо, будет разумным создать в рамках агломерации один или несколько университетских городков - мест концентрации ВУЗов и студенческих общежитий. Такой городок, очевидно, должен быть окружен неким технополисом - зоной с особым правовым и налоговым статусом, облегчающим ведение внедренческого и вообще любого технологичного бизнеса, а также с развитой транспортной, телекоммуникационной и индустриальной инфраструктурой, с бизнес-центрами и инкубаторами, НИИ и лабораториями корпораций.

В рамках такой агломерации, ближе к периферии, найдется место и усадебным городам, концепция которых предложена Юрием Васильевичем Крупновым.

Ну и, разумеется, современная производящая экономика потребует создания индустриального ядра, которое вполне впишется в такую схему расселения.

В общем, смысл средней или большой агломерации - в оптимальном сочетании потребностей и реалий.


Сверхбольшие агломерации


Я думаю, что двух сверхбольших агломераций - Московской и Санкт-Петербургской - России достаточно. Более того, стоило бы постепенно сократить численность их населения.


Таким образом...


Основная моя мысль - в России стоило бы расселиться шире. Разумеется, и жизнь и развитие возможны и в существующих городах, без сомнения. Но очевидным является также тот факт, что чрезмерная плотность населения и застройки, которая наблюдается в большинстве средних и больших городов России, является пусть не абсолютным, но, все же, тормозом развития. А притормаживает его дефицит земли и недвижимости, а также, как следствие, их относительная дороговизна.

Кроме того, дефицит автомобильных дорог и парковок в существующих городах, хотя и может быть ликвидирован, но, во-первых, не везде, а во-вторых, лишь ценой непомерно высоких финансовых затрат.

Строителям известно, что, как правило, строить много и на новом месте существенно дешевле, чем перестраивать существующее, да еще и методом точечной застройки.

Меньшая плотность населения в новых агломерациях и их грамотная планировка позволят сократить негативные последствия урбанизации и помогут более полноценной жизни и более эффективному хозяйствованию. Мое глубочайшее убеждение.


Ковровая застройка


Строить новые города и пригороды агломераций предлагается методом т.н. ковровой застройки, все сразу: дороги, гаражи и стоянки, телекоммуникационная инфраструктура, жилье, производственные, торговые, сервисные помещения, детские сады и ясли, школы, ПТУ, ВУЗы, поликлиники и больницы, пожарные депо и станции скорой помощи, отделения внутренних дел, авто- и жд вокзалы, аэропорты, склады и перевалочные базы, инфраструктура электро-, газо-, тепло- и водоснабжения, канализации, сбора, вывоза, сортировки и утилизации отходов, пригородное сельское хозяйство, инфраструктура спорта, туризма и рекреации и т.д.

Себезтоимость 1м2 при массовой застройке будет минимальной.


Земля


Если брать по максимуму, то переселение в новые агломерации и в агломерации, образованные на базе существующих городов, за несколько десятилетий может затронуть более 100 млн. человек. Таким образом, под новую застройку понадобится до 100 тыс. км2 земель. Учитывая, что площадь земельного фонда РФ достаточно велика, а неиспользуемые сельхозугодья, а также площади лесов, ежегодно погибающих от пожаров и идущих под легальные и нелегальные лесозаготовки (без должного лесовосстановления) - огромны, можно сделать вывод о том, что земля, при условии разумного подхода к делу, для проекта проблемой не станет.

И, предвидя возражения некоторых лесников и аграриев, ученых и экологов, некоторые из которых с порога отвергают идею перевода значительных площадей земель лесного фонда и сельхозназначения в земли поселений и промышленности, хотелось бы в чем то согласиться с ними: да, действительно, леса и сельхозземли - это наше национальное богатство, это драгоценность. Но, соглашаясь, все же, и возразить: но ведь люди - еще большая ценность.

Иначе говоря: да, елкам и овсу действительно надо где то расти, но ведь и людям надо где то жить. И приоритет, все же, за людьми.

Да и далеко не все наши сельхозугодья отличаются достаточным плодородием: "На сегодня, из 220 млн га сельхозугодий России, около 140 млн га – под эрозией (дефицит гумуса – 40%). Ещё 45 млн га уже утратили плодородие (дефицит гумуса – 60%)."


Проекты


Спроектировать 30 тыс. проектов домов, отобрать 3 тыс. лучших из них и строить.


Стоимость


Грамотная организация, а также современные технологии и материалы при строительстве позволяют существенно снизить цену на недвижимость. А массовая застройка позволит сделать себезтоимость еще ниже.

1) И благодаря более массовому производству (есть закон индустрии: при увеличении партии выпускаемого товара его себезтоимость, при прочих равных, снижается).

2) И благодаря тому, что при строительстве "в чистом поле", да еще по измененной нормативной базе (предполагается) так называемая цена согласований (которая резко удорожает себезтоимость городской застройки) будет гораздо ниже.

Очевидно, приемлемое по качеству жилье (с приличной долговечностью, оснащенностью, отделкой, эстетическими качествами), при условии массовой застройки, доступности кредита, дебюрократизированной и декриминализованной системы, в условиях существенно более высокой чем сегодня оплаты труда в строительном секторе (что необходимо), может стоить в районе 1 000 шв. франков за 1 м2 (из-за нестабильности рубля, будем фиксировать стоимость в этой валюте).

Необходимость создания транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, внутридомовых территорий и качественной городской среды, конечно, может существенно повысить стоимость квадратного метра, но эту инфраструктуру можно строить за счет бюджета агломерации (об этом - ниже).


Финансирование


Для финансирования проекта, а также шире - экономики страны, предлагается создать государственно-общественный (безприбыльный) Кредитно-страховой фонд РФ (КСФ РФ), который станет основным источником проектного финансирования в РФ. Получая целевые безпроцентные кредиты от ЦБ - Госбанка РФ, он будет выдавать целевые длинные 2%-ные кредиты:

- гражданам;
- региональным администрациям;
- губернским общинам (региональные социально-экономические общественные структуры);
- государственно-общественным региональным корпорациям развития территории;
- государственно-общественной федеральной мега-корпорации РФ (через ее владельца - общественный капитальный фонд РФ).

В том числе, он будет выдавать кредиты:

- гражданам - на приобретение жилья,
- администрациям агломераций - на строительство жилья с последующей его передачей гражданам в социальный найм (на условиях софинансирования),
- администрациям агломераций - на создание региональной транспортной, инженерной, социальной и сервисной инфраструктуры (на условиях софинансирования).

Таким образом, финансирование проекта (да и, собственно, страны в целом) будет идти по семи основным каналам, а именно, через:

1) розничный ипотечный отдел КСФ РФ (ипотечные ссуды гражданам);
2) администрации агломераций (налоги и сборы, кредиты КСФ РФ);
3) губернские общины (кредиты КСФ РФ, часть прибыли);
4) корпорации развития территории (кредиты КСФ РФ, часть прибыли);
5) мега-корпорацию РФ и общественный капитальный фонд РФ (кредиты КСФ РФ, часть прибыли);
6) целевые ассигнования из федерального бюджета РФ;
7) через банковскую систему (кредиты).


Возврат инфраструктурных кредитов, полученных агломерациями


Да, транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру надо создавать одновременно с жильем на дешевые государственные кредиты, которые будут потом отдаваться администрацией агломерации из собираемых на территории налогов.

Что предполагает, конечно, изменения в налоговой и административной системах.


Особый режим перераспределения налоговых поступлений (новые межбюджетные отношения)


Для таких агломераций необходимы изменения в области перераспределения налоговых поступлений между бюджетом нового образования, региональным и федеральным бюджетами. Налог на добавленную стоимость, созданную в агломерации, на прибыль организаций, НДФЛ, некоторые акцизы должны, в очень значительной части, оставаться на месте, в бюджете агломерации.


Возврат жилищных кредитов, полученных агломерациями


Администрация агломерации, построив жилье на предоставленный Кредитно-страховым фондом РФ кредит, передаст это жилье гражданам в социальный найм, с определенной арендной платой. Эти то арендные выплаты и станут источником возврата кредита фонду.


Ставки по кредитам


Надо понимать, что именно недорогие кредиты на 20 - 30 лет, с одной стороны, и массовое создание т. н. "хороших" рабочих мест, с другой, сделают жилье действительно доступным для десятков миллионов граждан.

Ну и разумеется, без реалистичных процентных ставок по кредиту (которые должны быть существенно ниже рентабельности в реальном секторе) невозможно развитие обрабатывающей промышленности, которая лишь одна и в состоянии обеспечить граждан России т.н. "хорошими" рабочими местами в изобилии.

"Проигрыш" в процентах обернется огромным выигрышем для страны: и экономическим, и политическим.


Рабочие места


Базовыми работодателями в новых городах и пригородах агломераций станут корпорации губернских общин и мега-корпорация РФ. Частный и частно-акционерный бизнес, очевидно, также внесет немалый вклад в инвестиционную деятельность в агломерациях.

Рабочие места в сфере торговли и услуг будут создаваться как губернскими общинами, так и существующими сетями за счет их собственных инвестиционных возможностей, а также - мини- и микро-бизнесом в формате самозанятости.


Преимущество обновленных и новых агломераций


Строительство агломераций по такому принципу позволит, с одной стороны, снизить стоимость жилья и прочей недвижимости, с другой - дать гражданам деньги на его приобретение, с третьей, обезпечить жителям рабочие места и готовую инфраструктуру.

Развитые инфраструктуры и городская среда, относительно невысокая плотность населения, внимание к экологическим вопросам, грамотная планировка - все это обезпечит приличное качество жизни и поможет развитию и экономики, и науки, и образования, и культуры, и спорта, и т.д.


Изменения в законодательстве


Для реализации проекта необходимы существенные изменения действующего законодательства и нормативной базы.

Новые агломерации должны получить особые права и обязанности. Видимо, необходимо - в рамках конституционной реформы - прописать возможность создания под них новых субъектов федерации под названием Агломерационная область.

Сегодня создание новых поселений возможно лишь на межселенных территориях. В Агломерационных областях (а может, и на всей территории страны) нужно разрешить их создание и на иных землях.

Причем, необходимы новые межбюджетные отношения. Необходимы изменение в бюджетном и налоговом законодательствах в плане перераспределения налоговых поступлений между федеральным бюджетом, бюджетами губерний и субъектов федерации второго уровня, включая Агломерационные области.

И, разумеется, необходимо создать законодательно-нормативную базу для формирования капитала и работы вышеупомянутого фонда.


Новые агломерации - Новая Большая политика


Надо понимать, что это будут, по сути, экспериментальные территории с особым статусом, предназначенные для "обкатки" новых технологий: производственных, управленческих, финансовых. Фактически, речь идет о создании некоего "каркаса" обновленной, модернизированной России.


Объемы и темпы строительства


В новые агломерации плюс в новое жилье в уже существующих, очевидно, смогут переселиться более 100 млн. человек.

Почти любой большой проект начинается с малого. Даже после принятия принципиального решения о его старте, вряд ли инвестиции польются рекой. Поэтому надо понимать, что проект стартует относительно скромно и продлится несколько десятилетий. Со временем, очевидно, средними будут темпы в 5 миллионов новых жителей в год, около 200 млн. м2 жилья ежегодно (сегодня - 83,8 млн. м2).

Общие затраты, на круг, очевидно составят порядка 80 - 120 тыс. шв. франков в расчете на 1 нового жителя - включая дороги, недвижимость, инфраструктуру, рабочие места и пр.

То есть, в среднем, под этот проект необходимо будет ежегодно аккумулировать порядка 400 - 600 млрд. шв. франков. И, очевидно, существенно более половины от этих сумм должны аккумулировать региональные администрации и государственно-общественные структуры: кредитно-страховой фонд РФ, губернские общины, корпорации развития территории, мега-корпорация РФ и общественный капитальный фонд РФ.


Население России 2050 года, в разбивке по типам поселений


Здесь приведена моя гипотетически-потолочная оценка населения РФ на 2050-й год, в разбивке по типам поселений. Эти цифры - не результат научных изысканий и серьезного анализа, а только благие пожелания, мечтания, предположения, каким могло бы быть население и населенные пункты России к 50-му году в случае существенной корректировки парадигмы социально-экономического развития страны, а также принятия и реализации плана по строительству новых и перестройке существующих городских агломераций. Некая условная цель в цифрах, существующая пока лишь в отдельно взятой голове, не более того.

Я исхожу из того, что к 2050-му году население России может составить порядка 180 млн. чел., если принять, что ее границы к тому времени не изменятся и при условии, что мы сумеем избежать большой войны в обозримом будущем.

Помимо естественного прироста населения, я также надеюсь на иммиграцию носителей высокопрофессиональных знаний и навыков, а также владельцев капитала со всего мира, и прежде всего, из стран - республик бывшего СССР и европейских стран.

Итак, население России в 2050-м году могло бы расселиться примерно следующим образом.


1) 2 сверхбольшие агломерации: 20 млн. чел.

- Московская (14 млн. чел.)
- Санкт-Петербургская (6 млн. чел.)

2) 36 больших агломераций: 60 млн. чел.

- Калининградская
- Северо-западная (между Москвой и Санкт-Петербургом)
- Брянская
- Владимирская
- Переяславль-Ростовская
- Тверская
- Вязьма-Смоленская
- Калужская
- Тульско-Новомоссковская
- Рязанская
- Нижегородская
- Ульяновская
- Самарско-Тольяттинская
- Казанская
- Набережночелнинская (Нижне-Камская)
- Волгоградская
- Саратовская
- Воронежская
- Ростовская
- Краснодарская
- Азовская (на Азовском побережье)
- Кавказско-Минераловодская
- Махачкалинская
- Пермская
- Ижевская
- Екатеринбургская
- Челябинская
- Уфимская
- Новосибирская
- Омская
- Новокузнецкая
- Барнаульская
- Красноярская
- Иркутско-Черемховская
- Владивостокская
- Уссурийская (в Приморье)

3) 50 средних агломераций: 35 млн. чел.

4) 150 малых агломераций: 30 млн. чел.

5) 800 малых (агро-, эко-) городов: 12 млн. чел.

6) Прочие поселения: 23 млн. чел.


Результирующая


Ясно, что осуществление этого проекта потребует привлечения серьезнейших финансовых, организационных и политических сил. Уже одни только изменения законодательства и нормативной базы, которые необходимы для успешного развития проекта, заставляют думать о некоей чуть ли не революции в деле развития страны. Видимо, полноценный проект возможен лишь при условии существенной корректировки парадигмы социально-экономического развития России.

Понятно, что мы на такое замахнуться не можем. Но нам известна поговорка: "Вода камень точит". Рано ли поздно ли, но этот проект будет востребован. Так что доводить его до ума надо.

Для начала, на мой взгляд, необходимо сформировать команду профессионалов, которые займутся доработкой идеи, превращением ее в реальный проект и собственно его осуществлением - для начала, строительством хотя бы небольшой "пилотной" агломерации.

В этом случае, скорее всего, придется работать на старой нормативной базе, но заложить в специально созданном внебюджетном фонде расходы на создание социальной и инженерной инфраструктуры, а также элементов городской среды агломерации, а главное - на создание одной или нескольких вертикально-интегрированных межотраслевых корпораций, которые станут базовым работодателем для жителей новой агломерации.

Также, если дешевые госкредиты на приобретение жилья будут недоступны, то придется поработать с банками, добиваясь минимальной стоимости коммерческой ипотеки. Кроме того, можно будет надеяться на тех, кто будет готов приобрести жилье самостоятельно на собственные средства, продав свое жилье в других городах, для переезда в новую агломерацию.

И поскольку действующее законодательство предусматривает возможность создания новых поселений только на межселенных территориях, которые есть лишь в глухих медвежьих углах, вдали от цивилизации, первую агломерацию нужно создавать на базе какого то небольшого городка, пристраивая к нему новые микрорайоны. Для справки: см. ст.ст. 10, 11, 12 и 13 Федерального закона N 131-ФЗ от 6 октября 2003 г.

Если это удастся, если пусть даже небольшая агломерация будет построена, можно будет идти дальше, прежде всего, искать политической поддержки проекта на самом верху. Ведь тогда мы сможем предложить нечто реальное, то что можно "пощупать", а не пытаться объяснить что-то кому-то "на пальцах". А это важно.

А уже имея стабильную базу, останется работать и ждать, когда власти всерьез займутся делом развития страны. Мы, со своей стороны, сможем предложить им на тот момент некоторые готовые организационные, технические и управленческие решения.


PS







На главную страницу блога

Tags: #агломерации, #андрей быстров, #госипотека, #ковровая застройка, #мега-корпорация, #новая россия, #новые агломерации, #новые города, #северо-евразийская цепь, #строительство
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 24 comments